Uno de los derechos de que goza todo arrendatario de un inmueble ya sea comercial o para vivienda, es el derecho a gozar de la cosa arrendada, en el caso de los arrendatarios de locales comerciales, este derecho es omnicomprensivo de los distintos elementos que permite que el establecimiento de comercio desarrolle la función a la que sirve.
La protección legal de este derecho va más allá de garantizar el disfrute del espacio físico y se amplia a todos los intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no esta aislado el bien arrendado si no forma parte de un conjunto arquitectónico, propiedad horizontal o bienes comunes.
Según el legislador colombiano, para garantizar la prerrogativa del arrendatario de gozar de la cosa arrendada en los términos indicados, se imponen correlativamente al arrendador diferentes obligaciones cuya literalidad, entendimiento y teleología explican la manera apropiada para amparar aquella salvaguarda.
Nuestro código civil en su articulo 1982, manda preservar y sostener la cosa arrendada” en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada”; esto es, del buen funcionamiento del establecimiento de comercio y también, libra al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce” del bien.
Por un lado, debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada. Por el otro, debe repeler todo acto externo que pueda alterar, ora transitoria ya definitivamente del goce pacifico del negocio.
