El contrato de arrendamiento consiste en que una persona llamada arrendador, permita ocupar, gozar o utilizar un inmueble de su propiedad a otra persona llamada arrendatario, el cual a cambio se obliga a pagar una remuneración llamado canon de arrendamiento.
Dada la bilateralidad del contrato de arrendamiento, nace para las partes, esto es; arrendado y arrendatario, diferentes obligaciones, entre ellas, la de mantener el bien arrendado en buen estado.
Por lo tanto, es importante identificar el tipo de reparaciones y a quien corresponde asumirlas cuando estamos frente a un inmueble que ha sido objeto de un contrato de arrendamiento.
Nuestro ordenamiento jurídico establece tres tipos de reparaciones, a saber:
Reparaciones locativas: Son las que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas, con las cuales se busca preservar la vivienda arrendada en igual estado al que fue recibida Por ejemplo; pintura sucia cuando el inmueble se entregó con paredes recién pintadas, vidrios rotos por culpa del arrendatario, daños en accesorios de cocina, baños, etc.,
Estas reparaciones le corresponden por regla general al arrendatario, pero cuando estas provengan de caso fortuito, fuerza mayor o por la mala calidad de los materiales usados en la construcción del inmueble deberán ser asumidas por el arrendador.
Reparaciones indispensables, necesarias o no locativas: Son aquellas sin las cuales no se puede ocupar, gozar o utilizar de forma íntegra la vivienda, porque hay daños que se producen por el desgaste de los materiales al transcurrir el tiempo, por ej. las cañerías viejas con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, rejas y marcos en hierro que se desgastan por estar a la intemperie y las tejas en los techos que se deterioran por la lluvia, el calor, entre otros, que deben ser reparadas por el propietario o arrendador.
Estas reparaciones se deben asumir por el arrendador, aunque las mismas pueden ser asumidas por el arrendatario y tendrá derecho a que el arrendador le reembolse el precio de las mismas, esto cuando se cumplan tres condicione: 1.- Que el arrendatario haya notificado al arrendador de la necesidad de las reparaciones; 2.- Que las mismas no las haya hecho necesarias el arrendatario por su culpa; 3.- Que arrendador teniendo conocimiento de estas, no las haya realizado por su cuenta en forma oportuna.
Reparaciones útiles: Se clasifican en las reparaciones no locativas, no son necesarias para el uso y goce del bien y sin las cuales el bien cumple su fin, pero
que sirven para valorizar el bien. Estas mejoras no podrán hacerse por el arrendatario sin la autorización del arrendador, así tampoco el arrendador está obligado a reembolsarlas en caso de que el arrendatario las hiciese, en ese caso el arrendatario podrá llevarse del inmueble los materiales o las cosas que haya utilizado, sin que ello cause algún tipo de detrimento del bien.
